Лизинг недвижимости заменит ипотеку?

Лизинг недвижимости заменит ипотеку?

В 2015 году многие потенциальные покупатели столкнутся с трудностями при оформлении ипотечных кредитов. Есть ли альтернатива? Многие утверждают, что заменить ипотеку невозможно: иные финансовые инструменты покупки жилья сейчас практически не работают.

Рассрочка, лизинг, ипотека - плюсы и минусы

Еще в прошлом году доля приобретаемого в кредит жилья достигала 50%. До 70% квартир в новостройках покупали с помощью заемных средств. После того, как в декабре прошлого года Центробанк РФ повысил ключевую ставку до 17%, число ипотечных заемщиков, по разным оценкам, сократилось более чем в два раза. Многие покупатели были уверены в том, что строительные компании начнут активней продвигать рассрочку. Однако участники рынка напротив, стали сворачивать свои программы отложенного платежа.

В конце января 2014 года Центробанк опустил ключевую ставку до 15%. Впрочем, эта мера не повысила доступность ипотеки. Если ситуация в экономике стабилизируется, ставка будет снижаться и дальше – но пока неясно, когда именно это произойдет. Пока прогнозы неутешительны: предпосылок для улучшения эксперты не наблюдают. «Спасать» систему ипотечного кредитования власти не спешат. В этой ситуации продавцы недвижимости стараются придумывать новые механизмы реализации своего товара. И, в частности, продавать жилье в лизинг.

Причем, как выясняется, в лизинг сейчас реализуют не только готовое жилье, но и квартиры в новостройках.

Суть механизма состоит в том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется купить указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца, после чего – предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и за соответствующую плату. Это своеобразная форма кредитования, при которой заем дают не деньгами, а приобретенным объектом. Покупатель не оплачивает лизингополучателю все стоимость объекта недвижимости, но при этом может им пользоваться и владеть.

Кредитор и лизингополучатель заключают договор лизинга – аренды с правом дальнейшего выкупа недвижимости. Затем лизингополучатель ищет продавца, после чего кредитор (лизингодатель) приобретает объект в собственность.

Механизм работы лизинга

Лизинг подразумевает длительные отношения всех сторон сделки. По закону, продавец, лизингополучатель и лизингодатель могут установить коэффициент изменения стоимости пользования объектов – например, ограничить ее повышение на период действия договора.

У лизинга есть несомненные преимущества перед ипотекой. Во-первых, финансовые требования к лизингополучателю гораздо лояльней, чем к ипотечным заемщикам – ведь недвижимость не переходит в собственность получателя. Во-вторых, процесс приобретения недвижимости в лизинг происходит гораздо быстрее покупки объекта в ипотеку: в отличие от банковских структур, лизинговые компании менее забюрократизированы.

Договор лизинга - на что обратить внимание

У механизма лизинга есть свои особенности и недостатки. Прежде всего, в соответствие с 667-й статьей Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. В противном случае сделка будет считаться незаключенной.

Еще одна особенность данной системы состоит в том, что объект недвижимости находится в собственности лизингодателя на протяжении всего действия договора лизинга – то есть, до момента выкупа лизингополучателем.

Главный недостаток лизинга недвижимости – крайне сложная для понимания правовая конструкция таких сделок. Право выбора объекта, как правило, лежит на лизингополучателе: с одной стороны, это вполне логично ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем заемщику. С другой стороны, право на выбор продавца таит в себе опасность - ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по договору.

Более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество. Не стоит забывать и о том, что процесс выкупа взятого в лизинг имущества непрост. По общему правилу, договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей. Для этого стороны должны установить порядок выкупа остаточной стоимости недвижимости.

Пока что лизинг только набирает популярность в России. Уже очевидно, что в ближайшее время этот механизм может частично заменить ипотеку. Хотя, конечно, полноценной заменой ей не станет.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Комаров Алексей, нотариус Санкт-Петербурга

Другие материалы